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关于加快旧城改造工作的指导意见
【来源:平度政务网】 【作者:平度市城建局】 【发布日期:2018-05-17】 【浏览次数:】 【字体大小: 】 【打印】 【关闭】
 
  为进一步加快推进旧城改造工作,改善人民群众的居住条件和生活环境,提升城市形象,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,结合我市实际,制定本意见。

        一、指导思想及基本原则

  深入贯彻党的十九大精神,全面落实国家、省、青岛市对棚户区改造工作的决策部署,坚持“政府引导、村居主体,尊重民意、惠及民生,依法实施、规范运作”原则,以改善群众生活条件、提升城市建设水平为出发点,依法、有序、积极、稳妥地推进旧城片区改造工作。通过明确工作责任、强化政策落实、兼顾各方利益,高起点规划建设,将旧城区打造成彰显城市风格、体现地域特色的现代化城市中心区。
  二、实施程序
  (一)各街道(开发区)对拟改造片区组织调查摸底,改造户数意向率不低于98%后(涉及能源、交通、水利等公益建设项目除外),提出旧城改造计划,报市旧城改造工作主管部门审核通过后,报市政府审批。
  (二)市政府批准旧城改造计划后,市规划管理部门确认改造项目四址范围,提出片区控制性规划要求;国土部门确认改造项目范围内各类土地面积及权属情况。
  (三)各街道(开发区)根据规划部门提供的控制性规划要求和国土部门确认的土地状况,编制旧城改造项目实施方案,报市旧城改造主管部门审查。
  (四)旧城改造项目实施方案审查通过后,由市旧城改造主管部门牵头,组织片区所在街道(开发区)、市财政、规划、国土部门对旧城改造项目进行土地开发整理成本测算,根据测算结果研究拟给予改造项目的相关政策。
  (五)改造项目土地开发整理成本测算情况和拟给予的相关政策提交市政府常务会议研究通过后,各街道(开发区)招标确定改造片区土地开发整理单位,签订土地开发整理协议,报市政府法制机构审查备案。
  (六)改造项目土地开发整理协议签订后,各街道(开发区)负责制定项目推进工作方案,其中安置补偿协议签约率不低于98%后(涉及能源、交通、水利等公益建设项目除外),方可搬迁腾房、拆除房屋;达到净地条件后,纳入政府土地储备,依法办理划拨或公开出让供地手续后,按协议约定进行开工建设。
  三、规划管理
  (一)旧城改造片区规划建设必须符合城市总体规划和土地利用总体规划。改造项目要严格按照《城市居住区规划设计规范》、《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》等规范要求进行规划设计,确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。加强对旧城改造规划的调控和管理,严格按批准的规划实施建设和管理。
  (二)旧城改造项目安置房与商业开发房应分区建设,涉及多个村庄、单位的改造项目,安置区要相对集中。
  (三)旧城改造项目修建性详细规划由土地开发整理单位编制,费用计入土地开发整理成本。
  四、安置补偿面积的确认
  (一)宅基地面积的确认。以土地权属证书或其他合法批准文件、司法文书载明的土地使用面积为准。
  (二)房屋建筑面积的确认。以房屋权属证书或其他合法批准文件、司法文书载明的房屋建筑面积为准。
  (三)商业网点房屋面积确认。土地批准用途为商用、房屋性质为非住宅的,以合法权属证件载明的建筑面积为准。
  (四)其他规定。被搬迁人不能提供土地和房屋权属证书或其他合法批准文件、司法文书等合法证件的,由街道(开发区)会同市规划、国土、建设、财政、综合执法等部门共同认定后应补偿的,以有资质的房地产测绘机构实地测量的土地使用面积和房屋建筑面积为准。
  五、安置补偿标准
  (一)住宅房屋的补偿标准。
  1、房屋补偿方式。
  土地性质为集体土地的(含村改居房屋),可选择以确认的宅基地面积为依据,最高按 “拆一补一”的标准进行补偿,并给予房屋和附属物补偿费;也可选择根据确认的房屋建筑面积增加10平方米住房改善面积作为应安置面积,并给予相应的公摊面积补贴及房屋装修和附属物补偿费,其中房屋建筑面积低于35平方米的,按照35平方米计算。以上补偿费用需扣除所搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价补偿费。
  土地性质为国有土地的,根据确认的房屋建筑面积增加10平方米住房改善面积作为应安置面积,并给予相应的公摊面积补贴及房屋装修和附属物补偿费,其中确认的房屋建筑面积低于35平方米的,按照35平方米计算。
  按照房屋建筑面积补偿的,房屋土地权属面积大于房屋占地面积的,对多出部分的土地使用权价值进行评估补偿。
  被征收房屋土地性质为集体或者国有划拨的,安置房土地性质为国有划拨;被征收房屋土地性质为国有出让的,安置房土地性质为国有出让。安置房原则上建设小高层、高层,不再建设多层安置房,只配建停车位,不配建储藏室。
  2、货币补偿方式。
  (1)土地性质为集体土地的(含村改居房屋),可选择根据确认的房屋宅基地面积,按照届时普通住宅房屋的建设成本计算货币补偿款,并给予房屋装修和附属物补偿费;也可选择根据确认的房屋建筑面积增加10平方米住房改善面积,按照周围新建普通商品住房的销售价格进行补偿,并给予房屋装修及附属物补偿费,其中确认的房屋建筑面积低于35平方米的,按照35平方米计算。以上补偿款需扣除所搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价补偿费。
  (2)土地性质为国有的,根据确认的建筑面积,增加10平方米住房改善面积,按照周围新建普通商品住房销售价格进行补偿并给予房屋装修及附属物补偿费,确认的房屋建筑面积低于35平方米的,按照35平方米计算。
  按照房屋建筑面积补偿的,房屋土地权属面积大于房屋占地面积的,对多出部分的土地使用权价值进行评估补偿,给予土地使用权价值补偿后,房屋的货币补偿款不再计算楼层调整系数。
  (二)商业网点房的补偿标准。土地性质为商用、房屋性质为非住宅的,根据确认的房屋建筑面积,选择货币补偿的,按照周围新建同类商业房屋的销售价格核算补偿款,并给予房屋装修及附属物补偿费;选择房屋补偿的,返还等值的商业网点房,并给予房屋装修及附属物补偿费。
  (三)国有土地上的工业厂房及办公用房的补偿标准。采取货币补偿方式,按照房、地分开的原则分别补偿,房屋按照重置价格给予补偿,土地按照评估价格给予补偿。
  (四)补助费用及奖励标准。
  1、临时过渡补助费:住宅房屋选择房屋安置补偿方式的,根据安置房的建设周期和确认的建筑面积,按照每月每平方米20元标准计发,由于搬迁人原因造成逾期回迁的,从逾期之月起按照每月每平方米40元标准计发。选择货币补偿方式的,根据确认的房屋建筑面积,按照每月每平方米20元标准一次性计发10个月。
  2、搬迁补助费:住宅房屋按每户2000元标准计发。正在用于生产经营的房屋根据确认的建筑面积,按照每平方米30元的标准计发。
  3、停产停业损失补偿费:正在用于生产经营并与营业执照、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录(或免税证明)的房屋,选择房屋安置补偿方式的,根据安置房的建设周期和确认的经营面积,按照每月每平方米30元标准计发,由于搬迁人原因造成逾期回迁,从逾期之月起按照每月每平方米45元标准计发;选择货币补偿方式的,根据确认的经营面积,按照每月每平方米30元标准,一次性计发10个月。
  4、签约及搬迁奖励。
  (1)村庄速签及腾房奖:搬迁区域内房屋在规定的期限内全部签订补偿协议且搬迁腾房率达到100%,每户奖励50000元。
  (2)村庄原址土地被依法征收后,由村庄将搬迁房屋所使用土地的征地区片综合地价补偿费等额奖励给被搬迁人。
  六、扶持政策
  (一)给予改造村庄的政策。
  1、改造村庄原址以外有新增建设用地纳入片区改造的,给予改造村庄预留经济发展用地、资金补助、配建等值商业用房三种方式的扶持政策,由改造村庄自行选择其中一种扶持政策。
  (1)预留经济发展用地。按照原址以外新增土地总面积的20%为村庄留用经济发展和公益事业用地。对留用土地,改造村庄可按照片区规划自行建设,留用土地的位置由所在街道会同规划部门初选,报市政府批准后确定。
  (2)资金补助。对可留用的20%新增建设用地,按照片区规划用途评估价值扣除征地费用,由土地开发整理单位支付给村庄。
  (3)配建等值商业用房或公益用房。根据片区规划和资金补助数额,由土地整理单位按综合建设成本配建等值商业或公益用房,作为村庄集体经济发展或公益用房,产权由村集体自持,不得对外销售。
  2、村原址内有集体存量土地纳入片区改造的,土地净地招拍挂后,根据成交价款扣除安置补偿费用、区片地价补偿、土地出让业务费、交通建设基金、地铁建设基金、社会保障费后,拨付改造村(居)60%,拨付所在街道办事处20%。改造村(居)按期完成房屋征收工作的,再拨付改造村(居)20%。拨付的费用用于改造村(居)和所在街道集体经济发展和基础设施建设等。
  (二)给予改造项目的政策。
  1、改造片区内新修建的市政道路、其他市政公共设施占用改造村庄原址土地的,在片区新增土地内置换等量土地,新增土地不足以置换的,由项目所在街道(开发区)负责统筹解决。占用村庄原址以外土地的,按照征地补偿办法予以补偿。
  2、改造项目安置房免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金(人防费除外)。
  七、土地成交价款拨付
  (一)土地开发整理单位依法竞得改造项目整理完成的土地使用权,土地出让成交后,按规定扣除土地出让业务费、土地征收安置补偿费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、交通建设基金、地铁建设基金、社会保障费后,剩余部分拨付街道,由街道拨付给土地整理单位,用于支付土地开发整理成本、土地开发管理费(按照青政发〔2016〕16号执行)和片区基础设施建设提升。
  (二)其他单位竞得改造项目整理完成的土地使用权,土地成交后,按规定先扣除土地出让业务费、土地征收安置补偿费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、交通建设基金、地铁建设基金、社会保障费后,再扣除土地开发整理成本和土地开发管理费(按照青政发〔2016〕16号执行),如有剩余则归市财政,如不足则由土地开发整理单位自行承担。
  八、其他规定
  (一)如旧城改造片区涉及到两个或者两个以上街道,由占地面积大的街道作为改造项目实施方案编制单位和土地开发整理招标单位,也可由市政府指定。
  (二)分户规定:本意见中的“户”以权属证件为准,没有权属证件的,以一个独立院落为一户计算。
  (三)涉及能源、交通、水利等公益建设项目的协议速签、搬迁腾房奖励政策另行规定。
  (四)在改造村庄内产权属非集体经济组织成员所有的房屋,由改造村庄按照村民自治的原则确定房屋和货币补偿标准,最高不超过村民的补偿标准。
  (五)开发建设单位没达到旧城改造项目协议约定建设进度的,市政府收回给予的相关优惠政策。
  (六)改造片区应在青岛市城乡建设委员会备案的评估机构中,依法按程序选择资质较高、业绩突出、诚信执业的房地产评估企业参与评估工作,确保评估结果的真实性、合法性。市房屋征收管理部门对评估企业执业情况建立诚信制度,加强监督管理。
  (七)本意见自印发之日起施行,有效期至 2019年3月31日。以前有关规定与本意见不一致的,以本意见为准。